２階建て×最低30戸の確保を！

地主さんが活用を考えている土地の面積、形状、用途地域によって調整は必要にはなりますが、ホワイトメソッドでは２階建て×30戸をベーシックプランとしてご提案しています。

まず、戸数から説明をしていきましょう。高齢者住宅の規模というのは本当にさまざまです。１００戸以上を備えた大物件があるかと思えば、定員が10名に満たないような物件もあります。たとえば大規模物件であれば「周囲が
いつも賑やか」などの特長があるでしょうし、こぢんまりとしたところでは「アットホームでみんなが顔見知りで暮らせる」といったメリットがあるように思います。

どちらを選ぶかは、入居を希望される方のライフスタイルや考え方によりますが、ひとつ明確に違うこと。それは、やはり数字の面です。
いったん付加サービスや介護報酬を取り払って考えましょう。定員10人の施設の場合、家賃５万円の
設定だと見込める家賃収入は最大で５０万円。

これが１００人の施設だと同５００万円となります。要するに戸数によって月次の売上の天井が定められるわけです。あまりに小さな規模で建設してしまった場合、確かに投資額は低く抑えられますが、運営会社にとっては月次での大きなキャッシュが見込めない物件となってしまいます。一棟借り上げ方式を採用する以上、入居者のニーズを満たす高齢者住宅であると同時に、運営会社にとっても魅力あるフォーマットでなければならないのです。

人件費を考えると２階建て

「単純に戸数を増やせば収益が上がるのではないか」とおっしゃる方もいるかもしれません。しか
し、基本的には規模が大きくなればなるほど稼働率を高くキープするために継続的な努力が必要になり
ます。高齢者住宅の場合、通常の退去だけでなく入居されている方が亡くなられて空室となるケースも
多く、居室数が多すぎても運営会社の負担は大きくなってしまいます。さらに、大規模物件を借り上げ
るだけの資本を持つ運営会社となるとどうしても選択肢が限られてしまうという懸念もあります。規模
の大小で一長一短があるなかで私がたどり着いたのは30戸という数字です。

30戸あればサービス内容などソフト面を含めて、運営会社も柔軟な営業努力が実現できるはずです。
先ほどの章で、「土地があまりにも狭い場合にはお断りすることもある」と書きましたが、それは狭い土地に積み上げていくスタイルだと、人件費がかさんでしまい、運営会社に敬遠される理由となってしまうから。「スタッフは１階だけにいて、残りのフロアはほったらかし」なんていうわけにはいきませんので、各フロアにスタッフの配置が必要となってしまいます。

つまり、同じ延べ床面積であれば、低層建築の方が圧倒的に有利なのです。
そしてホワイトメソッドでは、２階建て30戸の場合に加えて、延べ床面積１０００㎡以内をひとつの基準に考えています。というのもこの数字を境に、法律で義務付けられた防災設備が大きく変わるからです。延べ床面積が１０００㎡以上の場合は正式なスプリンクラーが必要となりますが、１０００㎡未満の場合は水道直結型の簡易スプリンクラーの設置が認められています。スプリンクラーの有無だけでも約５００万円の初期投資の違いになり、収支計画を立てる上で見逃せない要素となります。

誤解のないようにお伝えしておきますが、簡易スプリンクラーとは言うものの、いざ火災の際には充分に消火を担える機能を備えたものであり、安全面をないがしろにしているわけではありません。