高齢者住宅ならではのメリットとは？

それでは、他の土地活用と比較して高齢者住宅はどのような点が優れているのでしょうか。ここではごくシンプルに５つの項目にまとめてみたいと思います。

①住まいを求める高齢者は今後も増えます

本書でも散々繰り返してきましたが、高齢者の数はこれから急増します。そして住まいの整備が全然追いついていません。たとえ２０２５年に国が定めた１００万戸の目標を達成したとしても、言ってみれば〝たかだか１００万〟なわけです。高齢者人口すべてに行きわたるだけの住まいの整備はさすがに無理だとしても、これから長い期間にわたって高齢者人口増と住宅供給のいたちごっこが続いていくでしょう。

ビジネスのスピードが以前とは比較にならない昨今において、事業の将来的な見通しはなかなか立てづらいもの。その点、高齢者住宅はマーケット規模の面では一気にシュリンクするようなことは絶対にありえません。たとえば、これまで、土地活用におけるひとつの潮流であったアパート経営の場合、今後は減少する一方の日本の総人口を奪い合う形になります。すでに、地方都市などでは空き家問題が顕在化しつつありますし、投資として捉えた際にいま以上のリスクは避けられないでしょう。

②空室リスクを負わずに運営ができます

ホワイトメソッドでは、稼働率を高めるための努力はすべて運営会社が負うことになります。地主さん自らが空室対策に積極的にコミットする必要はありません。地主さんにとっての店子は各入居者ではく借り上げをおこなう運営会社になるのです。もちろん、運営会社は自らの実入りを少しでも多くするために、積極的な営業活動をはじめとして、あれこれ手を尽くすでしょう。しかし、たとえ入居者がひとりも獲得できなかったとしても、店子である運営会社から地主さんへは契約で定められた借り上げ料が入ってきます。とはいえ、せっかく自分の土地を活用するわけですから、できるだけ多くの方に入居していただきたいと考えるのが人情というものです。もちろんセッティングの際には、地元へのネットワークの強さやこれまでの実績、得意分野などを勘案して、「与えられた条件で成功できる運営会社」を選定しています。介護業界と言うと、スタッフが突然いなくなったり、ひどいときには会社が丸ごと〝飛ぶ〟ようなケースも耳にします。しかし、白藤フィルターを通じて人、そして企業の吟味を重ねることで、運営会社がケツをまくって逃げたようなことはこれまで一度もありません。

③長期間の安定的な収益が見込めます

短期的な数字だけを追求するのであれば、高齢者住宅などよりもアパートやビル経営の方が多くのリターン、早期の投資回収を見込めるケースが多々あります。それに、キャッシュが必要なのであればいますぐにでもお手持ちの土地を売り払ってしまうのが正解だと思います。他の土地活用案件と比較した際に、高齢者住宅ならではの特長と呼べるものが、事業としての息の長さです。ホワイトメソッドで設定している25年間という期間は、銀行の融資期間に合わせて設定されています（事業計画によっては20年で設定している場合もあります）。
くらし計画でも一般の賃貸物件を管理する部門があります。なかには築年数が経過した物件もあるのですが、営業担当の社員から「入居してもらうために賃料をもう２０００円だけ下げることはできませんか？」といった相談を受けることがよくあります。賃貸物件の場合は、いつまでも魅力的な物件であり続けるためにどうしても「コスト」の選択をしてしまいがち。しかし、「賃料を下げる＝オーナーの収益を下げてしまう」ことになります。よほど大規模なリフォーム工事でもしない限り、賃料がアップすることはありませんし、これでは年月の経過とともに実入りは少なくなるばかりです。

その点、ホワイトメソッドでは一括借り上げ方式を採用することにより、地主さんが入居率＆家賃変
動に気を揉むことなく、安定した収益モデルを構築しているのです。

④建物管理の手間が必要ありません

入居者＝ヒトの面だけでなく、建物＝モノの管理においても地主さんの手間を最小限に抑えていることもホワイトメソッドのポイントです。たとえば、入退去時にかかるクリーニング費用もすべて借り上げ料のなかに含まれているので、ある月に人の出入りが激しかったからといって追加の出費が必要になるわけではありませんし、もちろんリフォーム業者を手配する必要もありません。

地主さんと運営会社が建物のどの部分を管理するのか、に関しては契約書上で１００項目以上を設けて線引きを明確にしています。細かな例外がありますが、基本的に建物の躯体（基礎、壁、柱、屋根など建物の構造に関わる部分）に関しては地主さんが責任を持ち、それ以外に関しては運営会社が自らの費用で管理・修繕をすることになります。
私の経験からも断言できることですが、信頼できる建設会社をパートナーに迎えれば、建物の構造に関わるような大規模補修が断続的に必要となることはないと考えてよいでしょう。ただ、建物は当然ですが年月を経過するごとに各所に痛みが出てきます。
10年などの区切りで定期的なメンテナンスは施す必要があります。実際にいくら必要になるかはそのときにならなければ正確にわからないものではあります。もちろん、当初の収支表上でもメンテナンス費を計上していますが、地主さんサイドとしてもこうした費用をあらかじめ頭に入れておいてください。

⑤二等立地を有効に活用できます

最後に、立地についてです。いま活用を考えておられるのはどのような土地でしょうか？　地主さんのなかには、先祖代々にわたって資産として土地を受け継いでいる方も多くおられると思います。しかし、「駅前の超一等立地を持っている」「土地が大通りに面している」などという方は少数派なのではないかと思います。むしろ、一等地を持っているならこれまで遊ばせているはずがなく、とうの昔にビルやマンションを建てているはずです。
私がこれまで一緒にお仕事をさせていただいた地主さんも、どちらかといえば「古くから地元で農業を営んでいた」「先祖がこのあたりで山林を持っていた」などという方がたくさんおられます。もしよろしければ私たちが運営しているウチシルベのサイトを見てみてください。住宅街にある老人ホームは「閑静で落ち着いた雰囲気」「ゆとりある時間を過ごせる」、まだ開発途上にあるエリアに建ったホームには「自然を身近に感じる環境」「四季の移ろいを居ながらにして感じられる」などと謳いながら、それぞれの魅力をPRしています。一方で、繁華街ならではの賑やかで刺激のある暮らしを謳う高齢者住宅もあります。要するに高齢者の好みやライフスタイルも多様化していくなかで、それぞれのニーズの受け皿となる高齢者住宅も幅広くあってしかるべきなのです。