不動産に投資するなら、どんな住宅が良いか？

掲載日：2016年11月01日

2016年、地価の下落はストップ。

しかし、すべてストップしたわけではない。

 

人口減少・高齢化が加速する日本において、一般の賃貸住宅は投資対象として魅力がなくなっているように見えます。

 

日本全国の地価変動率は2007年のリーマンショック後から低下し、2009年から2013年まではマイナスで推移。しかし、2013年以降、東京・大阪・名古屋の三大都市圏において少しずつプラスに転じており、2016年には全国平均でも変動率が横ばい、つまり地価の下落がストップしました。

 

ただ、その状況を詳細に見ていくと、全国各地で地価が上昇したわけではなく、三大都市圏や福岡、札幌など主要都市部での地価上昇が、全国平均を上げたことがわかります。

つまり、地価が上昇する地域と下落する地域で、二極化が進んでいることになるのです。

 

 

また、都市部においても地価の二極化は進んでおり、平均坪単価の高い土地はより高く、

低い土地はより低くという現象が、住宅地と商業地の両方で起こっています。

 

このように、現在、地価は大都市の一部で局地的に上昇をしており、その最高価格は1990年代のバブル時よりも高くなっています。

 

 

ライフスタイルの変化と、住環境の志向の変化。

 

一方、賃貸住宅に住む人々の様相も変化しています。

その傾向は「ニッポン一億総活躍プラン」閣議決定にも現れています。

 

過去20年間、労働力人口はほぼ横ばいで変化はありませんが、20代後半から30代の働く女性の増加が顕著。

これに伴って単身世帯の急速な増加も顕在化し、その数は2010年時点で1700万人近くにも達しています。

 

 

また、住環境にも変化が起きています。

 

その特徴の一つとして挙げられるのが、「一人あたり居住室の畳数」の増加です。

これは持ち家・借家ともに当てはまっており、日本人の居住環境は豊かになったと言えるでしょう。

しかし、国土交通省が想定する住宅の広さを有する住宅は充足しているわけではありません。

 

人々の働き方やライフスタイルにより、住環境への志向も変化しています。その志向に着目すれば、そこには投資機会が存在します。

 

 

投資に良い住宅、それは高齢者住宅です。

 

では、投資に良い住宅とは、どのような住宅でしょうか？

 

現在の志向の一つとして注目される居住室の広さですが、広い住宅であれば、当然のことながら家賃が高くなります。現在の志向の一つとして注目される居住室の広さですが、広い住宅であれば、当然のことながら家賃が高くなります。

 

しかし、基本的に収入は経済成長率に起因し、経済成長率は労働者人口の影響をどうしても受けてしまいます。そのため、若者が減り続ける日本ではなかなか収入のアップは期待できるものではありません。

 

そうなると、なかなか高額な家賃を支払い続けるというのは難しい方が増えると思われます。

また現在、急増している単身世帯はそもそも労働者人口であるため、今後、単身世帯の人口が減少することは容易に想像できます。

 

不動産の投資には、大きなお金が動きます。投資である限り、リスクはゼロではありません。しかし、限りなくゼロに近い投資をしたいものです。

ローリスクで投資を考えるのであれば、「今」だけの市場を見ていてはいけません。20年、30年先の市場予測も必要なのです。「間違えた。やり直そう」と、簡単にやり直せるものではありませんから。

 

このように将来的な視野で投資を考えた時に、どんな住宅が良いのか。

それは、高齢者住宅です。

日本は、高齢化率21％以上の超高齢社会に突入し、2025年には団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となります。高齢者人口は増えていく一方ですが、高齢者向けの住宅は足りません。

「今」だけでなく、「将来」に続く志向として考えた場合、答えは自ずと出てくるでしょう。